前屋主想回租,可以嗎?

前屋主想回租,可以嗎?

房事QA
2022/05/18
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前屋主想回租,可以嗎?

很多屋主賣房後因為來不及買房,第一個想法就是我能不能先跟買方租房,

一來有更多時間可以找房,二來也不用二次搬家,

對賣方來說這是個一石二鳥好方法~

 

但對買方來說...

這種做法可以嗎? 這樣會不會有風險?

如果我把買的房子租給原屋主...

安捏真的可以嘛!?

 

售後回租的優點與風險

一般來說,原屋主提出需要售後回租的要求,大部分都是不到房子、新家工期延宕或是正在裝修中,必須暫時住在舊家。通常買方如果不是急著入住,是有可能會答應租給賣方轉租金、補貼房貸。

 

但阿明還是針對「買方」及「賣方」兩個角度,提出需要考量的地方給大家參考:

 

如果你是買方:

A‧可能無法申請土增稅重購退稅

根據現行法規,申請土地增值稅重購退稅的條件之一,就是出售前1年內不能有營業使用或出租。

所以假如同意原屋主回租,日後新買家可能有賣屋需求時,會因為房屋售後回租,有租賃所得的問題,就無法申請重購退稅。

 

B‧房屋保固

在中古屋買賣上,大部分會有「漏水保固」的服務。

但通常這種保固是指再交屋日起算6個月內,有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。

那就會遇到如果我售後回租,那保固怎麼算?

 

這邊會建議保固起算日建議從「租約到期點交日」起算,避免買方還沒點交確認完內部狀況,保固時間就到期。

 

一般在交屋後,如果發現房子有問題,可按《民法》第356條、第365條儘速向賣家反應。

可是如果賣家因為售後回租的關係還住在房子裡,沒搬走屋內傢俱,買家自然也無法看清房子的問題。

 

假設租期結束後,才發現房子有問題,只能去找房仲協調或者扣留押金(因為尾款已經交付了)但押金大多幾萬塊而已,對賣家的影響並不大,通常不太會理你,只能再打官司爭取自己的權益。

 

如果你是賣方:

A‧改延後交屋

對於「售後回租」的狀況,大部分的買家接受度仍舊偏低。

如果沒辦法跟新屋主達成售後回租的共識,不妨可以改成「延後交屋」,等到將房子清空再請代書處理尾款的部分,這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵,同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。

但這邊要注意到「延後交屋」也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後,因此建議買賣雙方沒有資金週轉問題

及不急著入住的前提下進行。

 

B‧租金價格高於買方房貸金額

大部分房仲多會建議原屋主另外找地方居住,但如果真的找不到其他落腳處或是有強烈需求需要繼續住,那麼會建議售後回租的租金高於買方每月要支付的房貸金額,或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。

 

售後回租買賣雙方「租賃契約務必簽」

在雙方都同意售後回租的情況下,原則上就跟一般在外租屋一樣,除了買賣契約外也要記得再簽一份租賃合約。

白紙黑字明確記下「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」,賣家要記得收取兩個月租金作為押金,且原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等。

 

除了基本的租賃條件外,關於「點交」這件事也必須明確劃分清楚。

「買賣點交」跟「租賃點交」是分成兩個獨立的狀態,在交屋時買方需要將房屋現況拍照留存,並在「買賣契約內」以及「房屋租賃標的現況確認書」註明,如果租賃期間屋況有新的損壞,責任歸屬由誰來負擔。

 

如果你在沒有確認屋況及點交的前題下讓原屋主直接回租,並且也給了房屋價金,那麼買方就無法知道屋內是否有瑕疵,甚至會有瑕疵擔保請求權失效的問題發生。

建議買賣雙方籤買賣契約要先點交過一次,租期滿後再點交一次確認好屋況。

 

阿明建議租屋契約還是要經過法院公證,根據《公證法》13條規定,若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑,是可以直接依法強制執行。
 

公證法§13|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010

民法§356 §365|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001